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6000億!央行再出手,房地產融資迎利好

來源:中國房地產戰略  作者:編輯  日期:2022-10-21
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    據悉,9月底,央行和銀保監會兩部門要求中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行等六家國有銀行,加大對房地產融資的支持力度。每家銀行年內至少提供1000億元融資支持,形式包括抵押貸、按揭貸、開發貸或購買債券等。

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  響應國家發展經濟的著力點放在實體經濟上的號召,建設現代化門窗幕墻,及建筑玻璃、鋁型材、五金配件(詞條“五金配件”由行業大百科提供),密封膠、隔熱條和密封膠條等產業體系,夯實企業發展的根基成為必由之路。

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  一方面針對購房者,央行、銀保監會、財政部、國家稅務總局等部門于國慶前夕接連釋放重磅利好,通過降低購房成本釋放市場需求;而另一方面針對市場另一端的開發商,銀行也敞開了一定的融資渠道,以減輕企業資金壓力。

  供需兩端的支持政策雙管齊下,將為滿足剛性和改善性需求的釋放提供便利,同時也將促進整個樓市盡快回暖。

  6000億“大禮包”等待落地

  據悉,9月底,央行和銀保監會兩部門要求中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行等六家國有銀行,加大對房地產融資的支持力度。每家銀行年內至少提供1000億元融資支持,形式包括抵押貸、按揭貸、開發貸或購買債券等。

  一位建行廣東分行人士透露,相關通知是在國慶節前一周由總行視頻會議口頭傳達的,沒有書面文件,各分行支行根據自身情況確定方案。

  在2022年最后一個季度,每家銀行新增1000億元房地產融資是硬性指標,必須完成,但各行的投放方向、指標安排不盡相同。

  前述建行廣東分行人士透露,其所在分行傾向于將1000億元拆分,600億元投放給按揭款,少量用于開發貸!百I房企債券壓力很大,萬一有的民企爆雷,銀行內部還要追責,在必須完成硬性指標前提下,風控是第一位的”。

  一家頭部民營房企融資人士和多家銀行確認了千億紅包消息屬實,其中,農行傾向于將新增融資派給央國企、頭部優質房企;中行有望將這筆千億融資劃出一定額度給未爆雷民企,但需要拼銀團貸款,例如,一個項目的開發貸可以由幾家銀行一起授信一起放款。

  將新增融資額度向按揭貸傾斜是多家銀行的選擇,多位房企人士對此評價“誠意不足”,因為按揭的源頭是大家要買房,而今年以來,按揭貸款發放已經正;,審批速度在一周至一個月不等,不像去年第三四季度需要排隊等按揭。

  據經濟觀察網統計,六大行上半年新增按揭貸和涉房貸款共計6630億元,若第四季度新增6000億元房地產融資的硬性指標落地,將接近六大行上半年新增的按揭貸和涉房貸款。

  一家頭部民營房企融資人士表示,無法估量共計6000億元融資額度的實際效果,最終還得看具體項目。例如,三四線的項目是部分大行批開發貸的“屏蔽區”,相較之下,中行較積極,對民企較友好,其整個國慶假期都在和中行等銀行貸款部門對接,希望“多接一點是一點”。

  目前,各大行都要求根據每個項目的具體情況進行審批,而不是總行、分行等對某家房企批出一個總額度的形式,因此該頭部民營房企融資人士認為“有項目的企業會占優勢”。

  各大行之間也在相互觀望。

  前述建行廣東分行人士表示,“大家都在等風來”,看誰先走第一步。

  這里的“第一步”包括:銀行內部對哪類房企開出“白名單”,哪些銀行給民企做貸款,哪些只給央國企,有沒有可能將錢批給爆雷房企。

  上述頭部房企融資人士直言,這筆6000億元的融資利好,總行、分行、支行層層分發,眾多“錢緊”房企嗷嗷待哺,各家能分到多少額度各憑本事,實操起來和正常貸款審核沒差別,他認為,“接下來3個月的融資分配,也許能決定未來房企的規!。

  前述建行廣東分行人士表示,銀行對房企的放貸條件目前是一樣的,只是以前不上報、不審批,現在積極多了。

  房地產融資再獲利好,對樓市有何影響?

  若這6000億元融資額度落地,對現金流承壓的開發商來說,無異于久旱逢甘霖。

  有數據顯示,近幾年房地產貸款余額增速持續下降,并在2020年之后,低于各項貸款增長水平。2022年6月末房地產貸款余額增速僅為4.2%,不及2021年同期增速的一半,僅是同期各項貸款余額增速水平的三分之一。

  另一組數據顯示,當下新增的房地產貸款占比創新低,出現驟然緊縮。2022年6月末,房地產新增貸款累計新增0.67萬億元,占各項新增貸款金額的比例僅為4.9%,占比創近年新低。2021年之前,新增房貸占各項新增貸款的比例大多超過20%,目前的占比僅為之前的大約四分之一。

  根據9月5日舉行的國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會,監管部門將突出重點領域、薄弱環節和受疫情影響行業的支持。其中包括,保障房地產合理融資需求,合理支持剛性和改善性住房需求。

  一位業內人士稱,上半年六大行對房地產行業的按揭貸款、開發貸款合計也是6000億元左右,如果下半年新增這6000億元能夠落地,則等于這六家銀行下半年注入房地產行業的貸款需要實現倍增,對于提升房地產行業的流動性和促進行業回暖的作用是不言而喻的。

  對于這次融資的主要流向,他表示,這是市場選擇的結果,這筆資金必然會注入信用狀況和現金流比較好的地產國企央企。

  他認為,這6000億元將會以抵押借款、按揭貸款、開發貸、流貸、購買債券等形式注入樓市,雖然僅僅只是針對六家商業銀行而言,但卻代表了金融領域政策面對于促進樓市回暖的一個信號。從次事件來看,后期房企的融資渠道確實有借此機會有所拓寬之勢。

  廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,很長一段時間里,由于銀行過度奉行“雨天收傘,晴天送傘”的策略,造成了房地產的大起大落——在樓市下滑的時候,由于資金鏈緊張,開發商打折促銷,導致房價和地價循環下跌,進而導致抵押物對銀行債權保護效果的下降,接著銀行收緊融資,進一步收緊開發商的資金狀況。為避免系統性風險和整個預期每況愈下的惡性循環,就需要及時糾偏。

  監管層的及時介入,加大融資力度,確是落實關于支持房地產企業合理的融資需求的舉措。他表示,在具體實施中,要把房地產項目跟企業的融資分開,房地產項目公司和企業本身是相互隔離的法人實體,要確保項目封閉運轉來確保資金內部循環。此次監管部門指示加大資金投入是有利于房地產融資正向循環的,會對房地產市場產生實質性影響。

  市場逐漸溫和復蘇

  此外,從國慶節的銷售數據來看,市場成交情況仍整體偏冷,但市場已出現一定的向好態勢。

  其中一個明顯的變化是,在經歷連續多月的同比負增長后,部分房企在9月迎來銷售回暖。其中,中海地產9月單月合約銷售額約228.26億元,同比上升12.0%,實現其今年以來的首次單月同比回正;招商蛇口(001979)9月單月實現簽約銷售金額350.48億元,同比增加50.23%。

  不僅如此,也有企業實現了單月和累計業績的雙增長。據越秀地產披露的數據顯示,其9月單月合同銷售金額約為166.81億元,同比上升約178%;前9月,企業累計合同銷售金額約為796.74億元,同比上升約12%。

  克而瑞預計,10月房地產市場將止跌企穩。一方面,9月末央行和銀保監會持續釋放積極信號;另一方面,針對住房的各類紓困政策正持續推出,也使得購房者信心逐步重塑,觀望情緒有所下降。此外,受房企“以價換量”慣性影響,未來樓市成交還有一定釋放空間。

  據克而瑞數據顯示,多數城市在國慶假期大力促銷與政策利好不斷的市場背景下,項目的來訪量均有不同程度回升。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為,短期來看,購房者觀望情緒仍在,前期政策顯效仍需時間。但若政策持續發力,各地配套政策持續跟進和落實,購房者置業情緒有望繼續修復,四季度新房市場或逐漸企穩。

  展望四季度,中信建投證券指出,LPR和公積金利率下調、首套住房貸款利率下限放松、保交樓全國性紓困基金啟動均將推動居民購房信心和需求回升。同時,央行積極推動金融機構加大對房地產企業合理融資需求的支持,在銷售和融資的改善下,房企開發資金來源改善也將向投資傳導,房地產投資增速降幅將有望收窄。

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